Причины удорожания недвижимости в Украине
То, что недвижимость дорожает – это факт, который никто не оспорит. Другое дело, что можно находить этому явлению множество объяснений, вплоть до того, что все это искусственно создано и рано или поздно произойдет обвал цен. Но дело в том, что обвал цен прогнозировали уже давно, а он все никак не наступил. Итак, по мнению Дениса Костржевского, президента строительной компании "Міськжитлобуд", причинами, почему недвижимость все-таки дорожает, являются:
Глобальные:
- Низкие процентные ставки и эмиссия денежных знаков мировыми банками. Основные эмиссионные центры, такие, как Европейский Центральный банк и Центральный банк Японии активно печатают деньги. Денежная масса растет примерно на 8-10 процентов в год. Это более высокий темп, чем номинальный ВВП. Это означает следующее: те дешевые деньги, которые обращаются в мировой экономике, с одной стороны, стимулируют производство, а с другой – вздувают цены на разные виды активов (акции, недвижимость, драгоценные металлы и нефть).
- Среди украинских капиталов нет участников крупнейших игроков глобальной экономической системы (США, Европы и Японии). Пока их процентные ставки низкие, остановки в росте цен на недвижимость не будет. Украина часть глобальной экономической игры, а рычаги управления – в чужих руках.
- Недвижимость дорожает во всем мире вместе с ценами на сырье. Именно этим объясняется постоянное падение курса доллара, в то время как рост котировок золота, меди, нефти и прочих ресурсов давно побил исторические рекорды. Рост цен в пределах нормы во всем мире составляет примерно 10% в год. Если цена не повышается, значит, потом она вырастет в два раза быстрее.
Социальные:
- Повышения уровня жизни в Украине (особенно в крупных городах и столице).
- Увеличение денежной массы у населения.
- Неравномерное распределение доходов среди населения Украины. Богатые люди вздувают цены на активы, в том числе и на недвижимость, поскольку формируют спрос.
- Неравномерное развитие административно- территориальных единиц Украины. Рост цен прекратится, если в стране появятся города, такие же привлекательные для проживания и вкладывания денег как Киев, Одесса, Харьков, Донецк, Львов. В США люди легко переезжают из Лос-Анджелеса в Нью-Йорк или в Майами - города одинаково привлекательные, просто на разный вкус. Для большинства украинцев самый привлекательный город пока один.
- Недвижимости на всех не хватает. Когда спрос на жилье растет, его цена, естественно, тоже растет.
- Нестабильность и неуверенность в завтрашнем дне, ожидание перемен к худшему среди жителей Украины.
- Недоверие к доллару.
- Стремление вложить деньги без утрат в т.ч. и с выгодой.
- Постоянная ротация членов органов власти. Новые чиновники приобретают для себя и своих родных недвижимость для жилья и бизнеса по приезду в Киев.
- Самый надежный способ отмывания грязных денег.
- Необходимость обеспечения жильем жителей Украины. В Украине проживает в неблагоустроенных квартирах и домах 92 % жителей. Вводимых площадей не хватает, чтобы удовлетворить спрос.
Экономические:
- Рост себестоимости строительства. Различные разрешительные документы, нормативные отчисления городу и району, высокие цены на энергоресурсы, рост заработной платы, рост цен на стройматериалы, высокая ресурсоемкость, и пр.
- Высокие процентные ставки по кредитам на развитие строительных проектов.
- Ужесточение требований к технологиям, безопасности. Увеличение норм закладывания строительных материалов и монтирования систем, чем при строительстве жилья в прошлых годах.
- Привязка строительных компаний к наличному рынку валюты, в том числе и иностранной.
- Стремительное развитие институтов ипотечного кредитования.
- Развитие малого и среднего бизнеса.
- Инфляция доллара.
- Инфляция гривны.
- Влияние вторичного рынка недвижимости на первичный в плане ценообразования. Ценообразование на вторичном рынке – саморегулируемый процесс, зависящий от владельца. Если на первичном рынке цена квадратного метра жестко установлена, то на вторичном рынке возможны варианты.Как правило, владельцем определяется не цена квадратного метра, а общая стоимость объекта исходя из его желания и потребности. Владелец сам определяет не только стоимость квартиры, но и ее тип, класс, уровень.
- Равнение застройщиков на цены в России и Москве.
- Модернизация и структуризация строительных компаний как следствие изменения требований к технологиям и материалам в строительстве.
- Спрос на недвижимость превышает предложение.
Политические:
- Постоянная ротация органов государственной власти и местного самоуправления.
- Отсутствие нормальных тендерных рыночных инструментов выделения земли.
- Непрозрачность рынка недвижимости в Украине, особенно непрозрачность его первичной составляющей.
- Постоянные моратории, разбирательства и приостановки строек по инициативе политических сил.
- Коррупционные проблемы с отводами земельных участков, увеличение паевых отчислений со стороны застройщиков.
Юридические:
- Полное невмешательство государства в ценообразование.
- Дополнительная налоговая нагрузка, связанная с изменениями девствующего законодательства - сначала НДС, потом инвестиционные договора, и пр.
- Изменения законодательства связанные с действием Закона «О налогообложении доходов физических лиц».
- Удорожание схем привлечения средств.
- Образование монопольных групп на рынке недвижимости. Монополизация цен, недопущение иностранных строительных капиталов, бездействие Антимонопольного комитета.
- Сложный и дорогой правовой механизм привлечения иностранной, более дешевой, рабочей силы.
- Существующий мораторий на продажу сельскохозяйственных земель.
Все эти причины ведут с одной стороны к увеличению платежеспособного спроса, а с другой стороны к ограничению и удорожанию предложения.
Опубликовано на сайте: 26.04.2007
Источник: http://prostobank.com.ua
1 комментарий:
Предлагаю Вам зайти на сайт, где есть много информации на интересующую Вас тему.
Отправить комментарий